相続は、先の先まで考えて
総合的に判断すべき
相続でもめる大きな原因の一つに不動産があります。相続財産のなかに土地・家屋・田畑・山林などが含まれていると、それをいくらで評価するのか、どのように分割するのか、遺留分を侵害しないかなど、相続人同士の感情面にも配慮して検討しなくてはなりません。また税法だけでなく、不動産に関連する法制度や条例も視野に入れた多角的な観点からの知見を必要とします。ここでは、不動産相続において気を付けておきたい基本的なポイントをご紹介します。
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Point.01 不動産を正確に評価する
不動産はどれをとってもまったく同じものはないため、評価をすることが難しい財産です。路線価や倍率、固定資産税評価額がわかっていても、それだけでは正確な評価ができません。都市計画法などの法令・市町村の条例・地域特性・容積率など、専門的な視点を必要とします。相続税の税務調査が入る可能性は5件に1件といわれる程高く、税務調査にも耐えられる正確な評価が必須です。
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Point.02 相続後の活用方法も検討する
当然のことですが、相続は申告納税をすれば完了するわけではありません。相続後の活用をどのようにするのか検討しつつ、誰に相続させるべきなのか考える必要があります。そのためには、「売却した場合の価格はいくらか」「賃貸する場合の賃料はいくらぐらいで、利回りはいくらか」「土地と建物の登記をどうすべきか」など、あらゆる観点からシミュレーションします。これによって、「こんなはずではなかった」という後悔や遺産分割協議における混乱を避けることができます。
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Point.03 相続税の特例を適用する
被相続人の住居が子との二世帯住宅である場合、家屋の構造次第では、最大660㎡まで80％の土地評価減の特例を適用できます。たとえば、被相続人名義の敷地に二世代住宅があり、両者間で内部の行き来ができず、区分所有登記していなければ、本特例の適用が可能です。区分所有登記してしまっていた場合は、最大330㎡までしか適用できません。このように、細かい条件がある相続税の特例を知ることで、効果的な生前対策を打ちやすくなります。
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Point.04 もめごとの種をまかない
土地を分割して相続すると一言にいっても、その結果には大きな差が出ることがあります。更地の分割と、建物が立っている土地の分割では、評価に大きな差が生じることがあるのです。これが後々のもめごとの種になることもありますので、不動産を相続する際の分割の仕方については事前準備を必要とします。なお不動産を共同で相続させるのは、お勧めできません。相続後の管理方法や維持費の分担、売却のタイミングなど、トラブルにつながる可能性があります。
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Point.05 事業用資産としての不動産
事業用の土地や建物などを、個人事業者から特例事業相続人にすべてを相続する、または贈与する場合、担保の提供を条件に土地や建物に対応する相続税や贈与税が猶予されたり免除されたりします。このためには遅くとも2024年3月31日までに、個人事業承継計画を都道府県知事に提出しなければならず、その計画には税理士など経営革新等支援機関の所見を要します。そのうえで、2028年3月31日までに相続・遺贈・贈与が行われなければなりません。特例制度には期限が設けられていますので、早めの対策と先手が必要です。